【REITs是什麼？怎麼買？】3個優缺點及REITs的ETF分析

投資房地產真的需要準備很多金額才能投資嗎？

不是聽說頭期款隨隨便便也都要100~200萬嗎？

但是這篇文章就是要告訴你如何用股票來投資房地產，也就是投資「房地產投資信託」，讓你只要有一點點金額就可以開始投資。

如果你想知道更多關於房地產投資信託的細節，趕快往下看下去！

你就會知道其實你已經有能力參與房地產投資囉～

REITs的英文全名是「Real Estate Investment Trust」，也就是不動產投資信託基金的意思。

是可以在股票市場中交易的一種商品，簡單來說就是將不動產證券化，讓你可以透過小資金就可以投資不動產(房地產)。

投資REITs就好像你擁有一部分的房地產權，假如一棟房地產要3,000萬美金，而你擁有其中的『1 / 3,000萬』，就感覺是『你擁有那棟房地產中的一小塊磁磚』一樣。

REITs的現金流主要來自租金收入、維修管理費、出租率等，而且你要知道REITs的出租並不是你想像中「租給住家收房租費」。

反而是REITs有很多案子都是租給商辦、數據中心、工業用地、醫院等，甚至連土地出租、建築物上的設備等都可以算是項目之一，跟你想像中的租房子應該會有點不同。

所以基本上REITs的現金流在租客沒有違約的情況下，他們的現金流收益是非常穩定的。

另外在美國的REITs有被規定90%以上的獲利必須配發給股東當作股息，也因此他們可以免掉一些稅務。

真實的房地產投資信託有可能是商辦、購物廣場、數據中心等。圖片來源：網路

REITs的買賣就跟股票一樣，可以直接在股票市場上購買，而且購買金額不像要買真實房地產一樣這麼大，很多都是台幣1~2萬內就能買到的。

這樣的模式大大降低投資門檻，讓很多小資族可以參與房地產的投資，包括我們自己也在其中，沒有頭期款也能在工作一兩年就能參與到市場。

基本上營運良好的REITs公司收益都會非常穩定，因為收益都是來自租金與房屋管理費用等，只要租客與企業在租賃相關地產沒有出現大規模的毀約，現金流一般來說都會很穩定。

所以如果你是投資美國REITs的人，再配合美國規定REITs要將90%以上的營利配發給股東，這時身為股東的你，你手上的REITs會非常穩定帶給你股息被動收入。

我們知道通貨膨脹除了最基本的食物會漲價以外，房地產也是另外漲最兇的一個項目。

所以如果你持有REITs的股票，基本上你就不會怕你的資產被通貨膨脹給吃掉了，因為你的REITs也會跟著漲價、股息也會跟著越來越多。

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雖然說 REITs 可以降低投資門檻，你就可以有機會參與房地產的投資。

但是 REITs 最大的缺點就是你不會看到實體房地產，不像你投資實季房地產套牢時，你至少還有一間房子可以居住。

另外你也不知道你投資的房地產的外貌，而且你投資的 REITs 也不會只有一棟或是一間房地產，你會參與到一間公司掌管的所有房地產。

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因為你投資 REITs 通常都是投資在一群房地產上，所以你的投資報酬率不像一般包租公婆算一間出租率就好，就如上一點講的，你投資的是一群房地產。

所以投資REITs需要考量他們的經營團隊是否有效率，因為有效率的團隊才能提高他們的出租率，這樣你的投資報酬也才會高。

投資 REITs 並不像是直接持有一間房地產，絕對不會有一年100%的績效出現。

而且 REITs 主要是以房租當作收益，所以正常情況下不可能一群房地產的租金瞬間爆漲，因為這很可能直接的就是影響到該REITs的出租率。

試想看看如果一群房子下個月房租要漲100%你還會想租嗎？正常人就直接換一間了！

但持有真實房地產非常有可能因為貸款8成的情況下，再加上房地產物件上漲讓他有一年100%的獲利，這是非常有可能會發生的！

所以投資REITs不是只有投資一間房地產，你反而是投資在一群要出租的房地產，然後收租金。圖片來源：property-investment.net

事實上不管你投資的是REITs還是真實房地產，其實都有他們各自上的好處。

不過如果你是新手的話，我可能會比較建議你先選擇投資REITs，因為真實房地產並不像REITs價格透明還有流動性高的特性。

當然真實不動產會有它的好處，就是你每個月收的租金就是真真實實的現金流，是一個非常棒的被動收入。甚至你投資的真實房地產，價差部分更有機會創造更高的報酬率。

只是我得老實說，真實房地產在買賣上會有比較多的陷阱，而且也會比較多法律層面的問題，還有貸款上的眉眉角角，會比投資REITs還需要花更多時間去學習才行！

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投資REITs的方式很簡單，只要你有了股票的證券戶，你就可以買賣相關的個股和ETF來投資，只要透過手機上的APP就能交易囉~

以長期投資來講，我會建議你投資REITs個股、ETF、美股大盤來間接投資房地產，當然一開始我最建議你的就是先買REITs的ETF，這可以避免掉你選錯個股的風險。

當然如果你對股票有了更進步的認識以後，選擇挑選REITs個股當然是沒問題的。

你可以看近20~30年間，不動產投資信託跟整體美國大盤比較，不動產投資信託的長期平均漲幅9.9%確實比大盤平均5.6%還要好很多。

這非常有可能歸功於美國房地產近20年的漲幅，所以也讓這些REITs公司能在租金方面漲價，讓整體公司有非常大的成長。

雖然說長期漲幅真的很好沒有錯，但是你應該也不難發現在2008~2009年的REITs也下跌了非常多，因為REITs受到當時次級房貸的影響非常大，只要跟房地產有關的企業通通跌幅都會很大。

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REITs在20年之間的平均漲幅高達9.9%，遠遠勝過美國大盤的平均漲幅5.6%。圖片來源：newsweek.com

REITs(藍色線)雖然漲幅比較大，但是在2008年次級房貸風暴確是相對比較慘的族群。圖片來源：mystockmarketbasics.com

當你在評估一間公司的時候，你應該都會去評估它的EPS還有ROE對吧？甚至連自由現金流你也都會考慮。

但是在評估一間REITs公司的時候，你需要特別多看一項指標，那就是營運資金(Funds From Operations，FFO)或是調整後營運資金(AFFO)。

其中營運資金(Funds From Operations，FFO)和財報中的營業現金流(Operating Cash Flow，OCF)很類似，所以你如果想要快速從財報中貨的資訊你可以看OCF，但這兩項有些微差異。

你一般在看的企業財報中，都會把折舊攤提給算進損益表裡的『稅後淨利』，也就是一般會認列廠房、設備會因為使用年限長而開始沒價值，扣掉這些費用後，最後會算出一間公司的賺錢能力。

但是因為REITs這種公司因為主要是持有房地產，但你也知道「房地產照理說比較不會像設備一樣扁值，甚至更有可能會漲價」，也就說攤提折舊運用在房地產上是比較不合理的。

所以我們看REITs的時候才會需要多看一項營運資金(Funds From Operations，FFO)，需要把折舊攤提的費用加回去，單純去看REITs在營運上所賺的費用，那才是他們真正賺的錢。

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這是Realty Income(#O)在他們官網上整理出來的FFO與AFFO資訊。圖片來源：realtyincome.com

你可能比較少在台灣股市中聽到有人在談論REITs，只聽過有人在講真實的房地產。

沒錯，臺灣 REITs 的標的並不多，總共只有7檔上市標的，而且最大的問題在於成交量很低，交易上可能會沒有這麼容易。

那倒底是什麼因素導致台灣的 REITs 一直熱不起來呢？臺灣 REITs 是用信託的方式，受託機構為銀行信託部門，通常不會任意調整租約，而且是拿固定的管理費。

而且增資是需要主管機關的允許，在操做房地產上會顯得很不自由、綁手綁腳，所以整體效率會顯得很差。

簡單一點來說，就是台灣「法規上沒有足夠彈性，發展上就會有點限制」，導致台灣的 REITs 手上就只有那麼幾個案件，只要標的沒有拓展，自然整體股價與股息就沒有上漲空間。

美國的REITs則是採公司管理制的方式在經營，經理人通常就是房地產的專家，可以跟銀行借款或是公開募資，透過收購更多房地產、地上權來拓展公司業務。

比起台灣REITs發展會有困難，美國REITs的經營方式因為比較自由、有效率，再加上收益可以很穩定，自然美國REITs的經理人都會想把業務越做越大。

特別是在2008年次級房貸爆發的一兩年後，隨著4G以後的數據傳輸需求變大，自然基礎設施與數據中心的REITs規模也逐漸擴大，畢竟這類數據傳輸相關的技術也需要很多土地與不動產來擺設基地台、數據設備等。

近年來資訊與數據中心(深藍色和綠色)相關的REITs有越來越多的趨勢。圖片來源：resourcealts

• 官方網站：https://www.americantower.com/
• 每季配息一次
• 20年來平均年化報酬率：11.37%
• 殖利率：1.5~2.0%
• 房租收入都和無線基地台有關
• 「AT&T、Verizon、T-Mobile、Sprint」就佔了美國房地產部門收入的89%之多。

如果你看好未來美國的5G，也許這方面的REITs也是一個機會。圖片來源：Dividend Channel

• 官方網站：http://www.realtyincome.com/
• 是一間每個月會配息的REITs公司
• 20年來平均年化報酬率：15.36%
• 殖利率：3.5~5.5%
• 出租率：~96%
• 租客多數為零售業為主，「Walgreens(類似屈臣氏)、7-11、FedEx、Dollar General、Walmart(沃爾瑪)、Home Depot」

雖然零售業是很無聊的產業，但這20年的報酬率卻是很高。圖片來源：Dividend Channel

• 官方網站：https://www.storecapital.com/
• 每季配息一次
• 近5年平均年化報酬率：12.07%
• 殖利率：3.0~7.0%
• 出租率：~95% (客戶必須簽長期租約)
• 服務的主要業務是餐廳、健身、寵物醫療、醫療等
• 是巴菲特唯一有投資的REITs

經由上圖你也可以看到這檔波動式燒為比較大的REITs。圖片來源：Dividend Channel

如果你覺得個股要看的基本面指標太多、很複雜，你可以挑選REITs的ETF來代替個股，而且又可以幫你做好分散風險。

所以你主要要去觀察ETF的殖利率變化還有整體的費用，當然規模你也要注意，免的交易量太小也不太好。(是說再怎麼差也比台灣的REITs好...XD)

當然每一個ETF持有的成分股都不太一樣，不過很多ETF中都持有「Prologis Inc(#PLD)、American Tower Corp(#AMT)、Equinix Inc(#EXIQ)」，如果特別有興趣的話再去個別看成分股就好。

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Vanguard Real Estate ETF(#VNQ)含股息再投資在近16年期間，平均年化報酬率大約是7.69%。圖片來源：Dividend Channel

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