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【買房頭期款要多少錢?】5步驟輕鬆估算首購需要多少錢!

最後更新時間:2024-02-21


買新房頭期款要多少錢?5步驟輕鬆估算首購需要多少頭期款!

近10年來台灣的物價飛漲,偏偏台灣整體的薪資水平沒有上升太多,所以會導致現在有所謂「高房價很難買得起」的觀念。

但是先不要著急放棄啊!房子真的像你想的一樣真的買不起嗎?你是不是沒有認真算過買一間新房子到底要多少頭期款呢?

在你買房之前,千萬不要有錯誤的限制性觀念,因為那些觀念會導致你真的無法買到房子,雖然說現在每間房子動輒都要上千萬,但是你別忘了買房是可以貸款的,並不是要你用現金買房啊!對不對!

所以到底買間新房子頭期款要多少呢?我們一起往下看下去吧!

買房頭期款要準備多少錢?

倒底買房頭期款到底要準備多少錢才夠呢?新古屋、中古屋、預售屋有差嗎?

當然,這沒有標準答案,因為這必須取決於「你想要買怎麼樣的房子?你想要買在哪一個區域?你平常在銀行眼裡的信用如何?」

我知道,聽起來很難看出來要多少錢對不對!沒錯!!!

如果真的沒有靜下心來照著以下5大步驟去計算的話,一般來說你會真的很難知道自己到底要準備多少的頭期款去買一間新房子。

不過這邊如果硬是要說頭期款到底要準備多少錢的話,還是可以用一般家庭需要2房~3房的購屋需求來估算,然後預設是在台北市以外的5+1都購屋的話,大致上的頭期款需求會是:200萬~500萬台幣。


☛ 延伸閱讀:如何打敗通貨膨脹? 股票竟然是最好打敗通膨的方法?


沒錯!!這個「200萬~500萬台幣」的 range 還是非常大沒有錯,因為真的和我們上面講的「你想要買怎麼樣的房子?你想要買在哪一個區域?你平常在銀行眼裡的信用如何?」有著非常非常大的關係,所以這邊必須要你靜下心好好地將以下5個步驟看清楚,這樣你就能夠抓出你心目中理想新房子的頭期款囉!

步驟1:先看不同區域貸款成數

先看台灣的北、中、南可貸款成數

一般來說買房頭期款通常是房屋總價2~3成左右,也就是你只要準備房屋成交價格的20%~30%就可以當作是買房頭期款,剩下70%~80%的部分你可以跟銀行貸款。(ps:成交價=買方和賣方雙方決定最後可以成交的價格,當價格成立才會促成買賣成功)

雖然說通常頭期款是房屋總價2~3成左右,但是非常有可能因為房子的座落地點不同,銀行可以貸款的成數也會有非常大的差距,邏輯上越是蛋黃區的市中心保值性越高,銀行願意承貸給你的貸款成數也會比較高。


房屋地區

預估可貸成數

北部

70~80%

中部

65~70%

南部

55~75%

東部

55~60%

🔺 這邊是國泰銀行粗略的可貸款成數,實際必須看你是座落在哪個區域。以上表格內容源自:https://www.cathaybk.com.tw/


另外可貸款成數也跟不同間商業銀行有很大的關係,也就是不同銀行通常也會有著不同的貸款成數,有些銀行同個區域可以讓你貸款到80%,但是有的銀行在同區域偏偏只能讓你貸款到65%,所以這必須靠你自己多問問看不同間銀行給你的貸款條件如何,因為這會影響到你未來必需準備多少頭期款有關係!

再看看大各行政區(6+1都)可貸成數

一般來說我們就以首購自住為出發,頭期款金額大約是房屋總價的20%~40%,但實際上銀行會依照「不同區域」可能給你的貸款成數也會有所不同。

在大多數的情況下,以台北市的房屋來說是台灣保值性最高的區域,相對也會有比較多銀行會給到比較高的貸款成數,有非常非常大的機會可以承作到8成的貸款。至於台北市以外的5+1都就真的必須看房屋的座落位置,位置不同真的會有很大不同的貸款成數。

那也因為不同區域可貸款的成數真的差很多,所以下面我們整理了「不同區域的可貸款成數」給你參考看看:


房屋地區

預估可貸成數

台北市

70%~80%

新北市

70%~80%

桃園市

70%

新竹市

60%~80%

台中市

70%~80%

台南市

70%~80%

高雄市

70%~80%


當然你有可能在未來要買房的時候發現某些區域並不像表格內所寫只能貸款70%,因為這會回到最前面所講的,貸款成數不只跟地區有關係,也跟「你想要買怎麼樣的房子?你平常在銀行眼裡的信用如何?」有著非常大的關係喔!

所以平常保持著跟銀行間良好的信用,剩下的就等到你準備買房子的時候,再去不同間銀行的貸款部門問問看就行了!

步驟2:鎖定目標區域

2-1:先確認自己未來會居住在哪個縣市?

首先,你必須先瞭解買房自住不外乎就是兩個條件。

第一:需要買在離自己工作環境比較近的地方

第二:買在自己長久以來喜歡的生活區域

所以如果你確定幾年內不管有沒有換工作都會住在同一個縣市的話,那麼你就可以往下一步前進囉!畢竟沒有人沒事會把房子買在離自己工作非常非常遙遠的縣市對吧!



【補充】:

現在因為房市價格有比較高的現象,所以也有人會選擇房價比較沒這麼高的縣市,然後選擇在該縣市找新的工作,或是以拉長通勤時間來減輕長期的房貸負擔。

ex:有些在台北市工作的工程師可能因為比較買不起台北市的房子,會轉而選擇去台中市、台南市、高雄市等另尋其他工作機會,以減輕未來的房貸負擔。要不要因為區域房價換工作就得看個人選擇,畢竟還有很多「離父母遠近、生活習慣、家鄉情感」等問題存在。


買新房頭期款要多少?台灣不同區域的平均房價

🔺 不同區域的平均房價,目前可以看到台北市是全台灣平均房價最高的行政區。圖片來源:https://www.leju.com.tw/region_price


2-2:確認是否可以時間換空間和合理房價?

再來當你確認好要住在某個縣市以後,你就可以再以自己長期的「生活習慣、離親人家遠近、離上班地點遠近」再去做更細一步的考量!

假如說今天你是在台北市內湖區工作的人,或許你會覺得內湖的房子偏貴,那也許可以考慮新北市汐止區的房子。

但上面這個例子必須考量到你上班通勤的時間會不會過長,因為有時候上班通勤時間過長其實也非常消耗你的精力,假如每天上下班時間總共會花你2個小時的時間坐捷運或通車,基本上我就覺得有點不太划算,因為每天多出來的兩小時也許可以讓你賺更多錢也說不定。

簡單來說,在「每天通勤時間總和不要花超過1小時」的情況下,我覺得或許可以找相對房價比較便宜的區域來買房,總體來說房價總價就不會高,相對的需要準備的頭期款也就會少一些,而且又可以住到坪數比較大的房子!


☛ 延伸閱讀:美國放棄金本位制後,也造成了現在的我們無法靠儲蓄變富有!


買新房頭期款要多少?新北市區內不同區的平均房價

🔺 光是在一個新北市裡面,不同區域的房價其實就有非常大的落差。圖片來源:https://www.leju.com.tw/region_price

2-3:多研究、觀察你想鎖定的區域

假設我們先以「新北市的板橋區」為例子,裡面還會有很多不同的小區域,而每個小區域的平均實價登入價格也都會不同。

建議你可以多了解看看自己比較熟悉的區域環境,可以的話當然是先騎著摩托車或開車去晃晃(建議機車機動性較高),實地去看看那邊的生活環境與大致上的房屋價格是不是你可以接受的,確定居住環境和平均價格是可以接受的再往下一步前進。


買新房頭期款要多少?同行政區但不同地段也會有不同房價

🔺 選定一個縣市的某行政區後,裡面又還可以再劃分更細緻的小區域。圖片來源:https://www.leju.com.tw/region_price

步驟3:買房先求有再求好(不要看高總價就放棄)

當你進行到這一步的時候,也許你心中已經開始有小惡魔的聲音跑出來了:「唉唷,房子好貴我買不起…」「我為什麼要買這麼貴的房子?錢拿來出國玩不是很好嗎?」「我頭期款不夠,等下次再來看好了…」

先等等!!都已經看到這一步了,不要放棄好嗎!!

你要相信自己「能夠買得起你理想中的房子」!


這邊必須很語重心長的跟你說:「買房是一個計畫!」

這句話什麼意思呢?其實這句話意思是說「如果當你沒有做足準備和計劃的話,沒辦法買房子是件很正常的事情,因為你一直都沒在做買房子的實質計畫和規劃!」

所以呢,回歸到現實面,現在的你暫時買不起房子沒關係,但是建議想買房的你儘早規劃「買房計畫和目標」,在這期間你要不斷的充實自己的知識和善用網路上的資源、工具,這樣買房對你來說才不會是個遙不可及的事情,等到便宜的房子出現我們眼前時,我們才能夠馬上出手買下房子啊,是不是!

另外呢,我們還有一件事情要提醒你:「房子可以先求有再求好」。

換句話說,你夢想中的那個又美、又大、又豪華的豪宅在現實中或許真的讓你短期間內買不起,但是你可以把他先當成未來更長遠的目標啊!

至於現在眼前面臨的買房問題怎麼辦?建議你就是「先求有,再求好!」

例如說:物件可以先鎖定小坪數、地區稍微遠的建案,目的是為了降低總價,等到未來自己經濟能力更好的時候再考慮換房也不遲,到時候再透過由小換大,由遠換近,不然一下子追求最完美的房屋目標會很容易讓你失去動力的。


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步驟4:了解目標區域實價登入

當選定了喜歡的區域、也先暫時選擇「先求有,再求好」的房子之後,就可以開始在那個區域裡找自己目前可以接受單評價格的房子(另外總價一開始也建議不要找太高的)。

當然你還是必須點進去看每個建案的細節,包括屋齡、公設比、土地使用分區、坪數資料、管理費等等。這些資料都會攸關到你會不會想要買下這間案的房子!


買新房頭期款要多少?新北市江翠北側區域房價

🔺 在樂居可以看到每一棟電梯大樓的平均交易價格。圖片來源:https://www.leju.com.tw/region_price


在每個建案裡面都會有平均交易價+總價,這樣你就可以先按照自己的貸款能力,先大致上抓出如果可以有80%的貸款會需要準備多少的買房頭期款了。

但是先別急,現在除了先估算房子20%的頭期款外,後面還會有仲介費、代書費、契稅等其他費用,我們還要往後繼續估算下去!(所以你現在知道就算自己可貸款80%房貸,但是你不僅僅只要準備20%頭期款,還會有其他的衍生費用產生)



買新房頭期款要多少?樂居實價登入行情

🔺 點進去詳細的實價登入表,可以看到每個建議的交易時間、總價、單評價。圖片來源:https://www.leju.com.tw/region_price

步驟5:頭期款以外的衍生費用、裝潢費

除頭期款外,另需其他的衍生費用

繼續我們前面所舉的例子,假設今天一樣是選擇「新北市板橋區」購屋的話,理論上一個信用良好的雙薪家庭是很有機會申請貸款到80%左右,換句話說,等於準備好20%的房屋總價當作買新屋頭期款就好了。

但是我們在房屋買賣時其實還有很多不同的衍生性費用是一般人比較少提到的,而我們這邊以交易成屋為例子(預售屋就自己扣掉仲介費的部分)整理在下面:

  1. 仲介費:通常買方要付總價的 2%。
  2. 契稅:核定契價(房屋現值)× 6%
  3. 印花稅:(房屋評定現值+土地公告現值)× 0.1%
  4. 產權移轉登記規費:(房屋評定現值+土地公告現值)× 0.1%
  5. 貸款設定規費:貸款金額 × 1.2 × 0.1%
  6. 貸款手續費:大約是 3,000~9,000元。
  7. 履約保證專戶:買賣價金的 0.06%,買賣雙方平分。
  8. 代書費:通常是 12,000~15,000元左右。
  9. 保險費(火災/地震險):根據房屋地址、樓高、結構與坪數等等來決定,大概估每年 2,000~3,000元。


所以簡單來講,雖然我們一般抓頭期款會以房屋總價的20%當作是頭期款,但是這邊別忘了,房屋買賣間會產生其他不同的衍生費用,建議可以抓30%當作頭期款費用會比較保守!

先粗估裝潢費

裝潢費的粗估非常的簡單,會以你房子的「實際室內坪數」做計算。

那一般來說新屋的裝潢因為不用重新拉水電,屋況也比較好,所以整體估算起來價格也會比較便宜,相對來說,屋況比較多也需要重新拉水電的中古屋就會需要更多的裝潢費用了!

下面我幫你大致上整理了的裝潢費的表格,而實際裝潢費用會依照個人需求、屋況、格局、選材不同會有不一樣的價格,實際上價格你還是要找設計師估算才會準確,這邊只能先讓你先抓出一個簡單粗估的預算。


(往右滑)

裝潢預算

新屋裝潢

4萬~8萬元/坪

毛胚屋裝潢

6萬~8萬元/坪

舊屋翻新

8~~12萬元/坪


【舉例】:

假如一間實際坪數30坪、3房2廳2衛浴的新成屋,建議準備120萬~200萬元。但是保守起見,建議可以準備至200萬會比較有餘裕。

相對的,如果是一間實際坪數30坪中古屋公寓,就建議要準備個360萬左右準備翻修會比較保守。


ps:計算裝潢費不是以權狀坪數計算喔!


【簡單計算】:

假設每個人都可以跟銀行貸款到80%的房貸,等於基本上就需要20%房屋總價的頭期款,接下來就是看你有沒有要裝潢。(記得這只是拿實際室內坪數30坪的房子做估算喔!)

(往右滑)

需要裝潢

新屋不需要裝潢

頭期款

20%

20%

衍生費用

~10%

~10%

裝潢費

200~360萬

家具家電

(含在裝潢)

60萬

總費用

30%+360萬

30%+60萬

狀況1:如果需要裝潢。頭期款=30%房屋總價+360萬(裝潢費)

狀況2:如果新屋不需要裝潢。頭期款=30%房屋總價+60萬(家具家電)

紀律的去累積買房頭期款

記得買房是個計畫

千萬要記得這句話:「買房是個計畫!!」

買房是個非常長久的養成計劃,我們不可能在沒有任何規劃的狀況下再下個月就瞬間買房,因為在買房之前必須先準備頭期款,準備頭期款之外也還需要額外準備買房的衍生性費用,也另外需要準備裝潢費。(啊就算沒有裝潢費有至少需要準備家具家電費用吧?不然怎麼生活呢?)

當然買房除了準備以上所講的「頭期款+衍生性費用+裝潢費+家具家電」外,你還需要準備好具有良好的收入證明以及好的信用,因為這會深深地影響到你能不能申請房貸的結果!所以非常重要!!


除非!!除非!!

今天如果你有用現金買房的能力當然不侷限在此,畢竟夠有錢想要買都不是什麼問題!只不過因為台灣高房價普遍的現象,我相信你想買房也不會完全用現金買房對吧!肯定是會跟銀行申請貸款的~


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千萬不要把頭期款拿去投資

最後還有一點非常重要,這是牽扯到理財上的重要事情。

非常建議你,雖然買房是個計畫,但當你在存買房頭期款的期間時,千萬不要將存到一半的買房頭期款拿去投資股票、基金、ETF 等,因為這些金融商品是有波動的,沒有人知道他什麼時候會下跌,所以等到你想要買房時說不定投資是正在賠錢的。

所以「投資的錢歸投資,買房的錢歸買房」,非常建議你投資的錢一定要是閒錢,而你需要存買房的頭期款可以分批存在銀行定存單裡面,這樣在你存買房頭期款的過程中就會很清楚知道銀行定存的錢屬於「頭期款」,當所有銀行定存單累積到你可以買房的金額時,就開始準備去看房吧!


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關於作者:

我們曾經是工程師,接觸過股票、權證、選擇權等等你可能想過的投資工具,也曾經每天盯盤想快速賺錢,但最後發現這些都不是穩定的方法,太容易小賺大賠了。

於是我們開始到處學習穩定的投資方法,終於找到可以讓我們安心穩定獲利的投資方式「價值投資」。

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