【先買房還是先投資股票?】搞清楚4大要點,你就知道該不該先買房!

如果你是剛出社會沒多久的社會新鮮人,現在的房價真的會很難讓你決定該不該先買房,對吧?

人生雖然不一定要買房,但是我相信這會是大多數人會有的問題,畢竟你也有可能會想要有自己的房子嘛,自然就會有什麼時候才要買房的問題囉~

所以今天就要來解答你心中的疑惑,我會拿一些例子和數據,讓你清楚了解現在的房價到底適不適合先買房~那我們就趕快往下閱讀吧!

買房 vs 投資股票

說到買房跟投資股票到底哪個件事要先安排呢?我覺得要做這件事之前,你應該要先搞清楚股票跟買房的本質,搞清楚了之後你才可以分析自己適合先買房還是先買股票喔!

當然我知道在一些有著非常傳統觀念的家庭(或許你家就是這樣的狀況),爸媽總是要求小孩出了社會之後就要立刻買房,因為在他們眼中「買房」是極為重要的事情,他們總是認為「房子就是你的資產,買房才代表成家立業」。


但是如果你有讀過《富爸爸窮爸爸》這一系列的書,你應該會知道自有住宅根本不是一項資產,甚至在你還有很多房貸的情況下,房子只會是一項「每個月從你身上把錢拿走」的負債

相反的,如果你投資一間會賺錢的公司,這些股票對你來說毫無疑問就是一項『資產』,而且這些股票會帶給你源源不絕的被動收入,所以你覺得你該要先有負債還是資產呢?


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買房(自住宅)

買股票投資

本質

房貸繳清以前,房子其實是銀行的

持有公司股票,就是『股東』

需要本金

極大

貸款問題

對個人是龐大債務

-

現金流

負的現金流(房貸)

正的現金流(股息)

資產負債

負債

資產

為什麼長輩都說先買房?

再來我們回到「要先買房還是先買股票投資」這個問題來看,或許很多長輩都會清一色告訴你「當然是先買房啊」,可是我覺得你反而要多思考看看這個問題,有時候在時空背景不同的情況下,或許答案就會不一樣!


房貸利率低就要先買房?

比起我們爸媽那個年代的7%房貸利率,現在的房貸利率真的是低了不少,尤其是在2000年以前隨便利率都要7%以上,但是利率低就真的該先買房嗎?

我們自己的爸爸媽媽還有親戚都會一直跟我們講,「現在低率這麼低,租房子的利息都可以繳房貸了,為什麼不趕快買房呢?」

我相信你或多或少也會遇到過類似的狀況,就是長輩們一直在催促著我們買房,而他們覺得該買房唯一的理由就是因為利率很低,感覺不早點買房就是吃虧,但實際狀況真的是這樣嗎?

我們就以房貸利率這點來說好了,雖然現在低率是算低檔沒錯,但是他們可能忽略了「頭期款」這個最大的開銷,也就是說現在房價這麼高的情況下,頭期款非常容易就是200~300萬起跳,特別是在台北市、新北市根本讓人吃不消。

而且有一點你真的也要認真思考一下,就是「房貸利率低,但他依然是一個負債」,也就是說今天不管利率怎麼變動,房貸就是一個『負債』,絕對不要因為房貸利率低這個理由就盲目的買房子,你還有很多事情要考量進去!


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先買房還是先投資股票:台灣房貸歷年利率

🔺 現在房價利率確實比2000年的時候還低,但能確保未來房貸不會上升嗎?圖片來源:MacroMicro

4大要點決定是否先買房?

我們回歸到正題:「到底要不要先買房?」想必你也是因為房價不斷的升高、房貸利率與不斷創新低的狀況下,別人一直問你問到都開始懷疑自己:「我不先買房是不是會後悔啊?」

不過我覺得要不要買房,當然不是單單只看「房價所得比」就來決定,你反而是應該問問自己這樣的價錢你願不願意接受,因為沒人比你清楚你自己的財務狀況,所以我們就一起檢視一下下面4點,你就可以決定要不要先買房了!


要點1:計算每個月要多少貸款?

所以除了房貸利率低以外,我覺得你也需要計算一下你買房子的預算、貸款期限、房屋總價等等,因為這會非常嚴重的關係到你以後的生活品質與貸款負擔率。

假如說你想要買一間在電梯大樓內1,000萬的『三房兩廳』好了,以最基本的貸款80%來看,少說你手上也要有個200萬的現金你才能繳頭期款,而且繳完之後你就會立刻沒有任何資產,而且你還有800負債在身上,這會是你接受的狀況嗎?

而且如果你以30年的還款日期做計算,你必須再往後每個月繳大約27K~33K的房貸,這就要看你是「本息平均攤還」還是「本金平均攤還」來決定你每個月的還款金額。


【補充】:

「寬限期」只不過是你可以延後繳本金的意思,絕對不要因為你現在可以繳的比較少你就覺得你有能力買下房子,你該還的本金你未來還是得還!

非常大的一個迷思是:利用寬限期我一樣可以買一棟很漂亮的房子,反正前面要角的貸款很少沒關係。(等到要繳本金的時候你要確保你腳的出來才是安全的)


先買房還是先投資股票:房貸計算器

🔺 買房前可以到各大銀行的房貸計算寄去計算你一個月需要還多少的房貸。圖片來源:房貸計算器

要點2:衡量自己還貸能力

要不要買房我覺得跟你關係最大的一點是:「還款能力」。

因為你要知道,大多數人都不是現金直接去買房子,我相信你也是有80%的錢來自銀行貸款,所以換句話說:「在你還清貸款的任何一刻,房子雖然表面是你的名字,但是繳不出房貸的時候房子就是銀行的了!」所以說你要能夠非常確定一件事,就是你確保自己能夠在30年之間都有這樣的還款能力。

以前面的例子來說,你就必須保持這30年可以還30K的房貸,再加上日常生活開銷等等15K,等於說你「這30年」都必須保持至少有45K以上的薪資,而且中間不能有任何失業狀況,你才能負擔這樣的房貸,30年後房子才真的是你的。(如果你有長期保險要繳,你需要維持每個月都轉60K才夠)


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有一項統計數據你可以看看,就是現在30歲以下的年輕人「貸款負擔率」已經超過100%,也就是說在平均值的狀況下,年輕人每個月的薪水都還不夠負擔每個月的房貸。

雖然說這是一個平均值,但你還是可以用這樣的數據來稍微做的簡單的比較,比較以前的年代,房子真的漲得太快,這讓很多年輕家庭是沒辦法負擔房貸的。


先買房還是先投資股票:台灣人的房價負擔能力、貸款負擔率

🔺 目前小於30歲年輕人的「貸款負擔率」已經超過100%。圖片來源:ours.org.tw

要點3:房價不是不會跌

再來就是一個東方人非常傳統的一個觀念:「土地永遠不會貶值」,所以很多長輩就會認為土地、房子是不會貶值的資產,所以才會趕快叫你房子越早買越好、才不會錯過好時機,但是真的是這樣嗎?

不過這邊我想稍微吐槽一下,我也不知道為什麼總有這種「土地不敗神話」,就像日本1992年也是有著這種土地不敗神話拼命炒高房地產,不過最後也是導致房市、股市崩跌,所以誰說房價永遠不會跌呢?

房子就跟很多東西一樣,是一種供需法則,只要同時越多人在搶購,就會漲價。但相反的越多人不要的時候,價錢就會下跌。所以房價絕對不是只會往上漲,就像1992年日本房市崩盤到現價,日本房價對台灣人反而是很親民的一個價錢。


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先買房還是先投資股票:日本房價指數

🔺 房價也是有可能發生下跌的狀況,就像日本的經濟泡沫一樣造成房市崩盤。圖片來源:MacroMicro

要點4:是否會換工作地點

再來你可能要考慮一下你是不是有可能會換工作這件事,特別是你有可能換到其他縣市工作的話,我倒也覺得不一定義先買房。

像當時我們在園區工作,我們自己也認為我們也能會在園區工作到40歲,但有時候人生就是這麼奇妙,忽然間我們也開始轉職做自媒體工作離開了新竹,所以人生真的不必太早為了一間房子被綁死在同一個地方。

我覺得特別是年輕人,或許你現在也還沒找你最喜歡的一份工作,也或是說你還有很多機會可抵深造、找到更好的工作機會等等,所以你很有可能在各大縣市、甚至國外穿梭,所以租房子的方式也續會更適合你!

當然買房子你也可以選擇換工作以後再賣掉,但是後面的手續就會比較繁雜。而且往後你要是很常換縣市工作的話,你也不可能每年都在買賣房子啊,對吧?

現金更決定你的結果

資金小,可以先投資股票

當然最後我們還是得回歸到最根本的問題,那就是「你的本到底夠不夠厚!」

如果今天你的目標是買1,000萬的房子,我建議最好有700萬以上資產或現金你再去買房子,這樣你生活會過得比較有品質。因為一般可以貸款80%房貸的情況下,你可以將手上的500萬拿去投資每年5~8%投資報酬率的穩健投資商品,這樣你才不會被房貸綁死,而且你投資的部分還有機會繼續錢滾錢下去。


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簡單來說,以1,000萬房子為目標的話,如果你現金還小於200萬的話,更建議你可以先投資股市或是選擇其他比較穩定的投資商品,絕對不要因為好不容易存到頭期款,就馬上變了「屋奴」然後每個月的薪水都被房貸綁死了。

如果你好不容易存到200萬頭期款馬上就繳出去的話,等於說你股票資產上等於重新歸零,沒辦法讓你用投資的方法錢滾錢、複利成長,所以才說要不要買房取決於你現金部位有多少。


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狀況一

狀況二

目標

1,000萬的房子

1,000萬的房子

手上現金

700萬

200萬

自備款20%

-200萬

-200萬

可投資金額

500萬

0萬

資金多,怎麼做都可以

最後,如果你是資金比較多的人,甚至你資金是超過你的目標房價的話,當然你買房會輕鬆非常多!只不過不一定每個人都會用現金去買房,有的人會選擇用貸款的方式,他寧可將剩下的年拿去再投資產生更多的錢來繳房貸。

當然這就是個人選擇上的問題了,或許你有超過1,000萬的時候,你也可以選擇直接現金買下你的房子,剩下就是賺多少花多少,因為有可能你不喜歡有債務的感覺,你就會優先選擇還掉債務對吧?

所以在這高房價的時空下,我們做的就是「努力賺錢、存錢」,等時機到了你就有幾位買到便宜的房子囉!


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